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周日例会案件讨论之二十八:不动产执行异议的再探讨

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点击次数:149 更新时间:2022年10月20日15:02:42 打印此页 关闭

不动产执行异议的再探讨

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重点问题

1、《执行异议与复议规定》第28条与第29条调整对象的正确理解


2、执行中,消费者权益、担保物权与不动产买受人权益保护的优劣


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实务探讨

原周日例会第7篇已讨论过执行异议复议制度的程序价值,现再就《执行异议与复议规定》第28条与第29条所涉有关问题讨论一二。


1、如第7篇所述,《执行异议与复议规定》第28条调整的是对登记在被执行人名下的不动产的提出的执行异议,第29条调整的是对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出的执行异议。从表面文义来看,第28条调整的“被执行人”所涉“自然人、法人和其他组织”的外延更大,似乎涵盖了第29条的房地产开发企业,这种调整对象的交叉现象就容易出现适用的争议。例如,买受人购买了开发商一间商铺和第二套住宅,依约定付款并且实际占有了房屋,但房屋仍然登记在开发商名下,他提出执行异议该如何处理。


2、一种观点认为,从调整对象来看,第29条只适用于商品房开发中用于生活消费(第一套住宅)的不动产转让,排除了一般不动产转让的适用;那么第28条就只能适用于第29条排除后的其他不动产转让的类型,这两个条款泾渭分明,不存在调整对象交叉的情形。据此前项案例中的商铺和第二套住宅的买受人在商品房买卖合同中的权利不能对抗执行。


3、另一种观点认为,第28条适用于所有类型的不动产买卖合同,是普适性条款,第29条虽然对不动产转让的主体和对象作了限制性规定,但并没有排除第28条的适用,两个条款的调整对象存在交叉,买受人在交叉情形出现时是可以选择适用的。(2020)最高法民终761号、(2018)最高法民终979号等民事判决书支持了后一个观点。据此,前项案例中的买受人如果选择第28条作为异议理由,买受人在买卖合同中的权利就可以对抗执行。显然,前一种观点重在保护执行申请人的金钱给付债权,后一种观点重在保护案外人的合同权益,有利于保护诚信交易和善意取得。这两种观点均有其合理性,而且均在司法实践中频繁出现。


4、《执行异议和复议规定》第27条确立了享有担保物权的申请执行人优先受偿地位,同时,“但书”中又赋予了特定权益人更为优先的权利。在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中,建设工程优先受偿权优先于不动产抵押权,但又劣后于消费者的商品房(住宅)买卖合同优先权。因为消费者(实施以满足生活需要为目的的交易行为的自然人)权益是人的基本生存权,在执行中必须尊重生存权至上的原则。第28条中的一般买受人权利在与抵押权相对抗的情形下,其所享有的本质上不是物权期待权,而是一般债权,只有在其具备了消费者身份利益的情况下,其权利才具有物权期待权优先保护的意义。因此,只有第29条中的消费者才可以享有对抗担保物权的物权期待权,而符合第28条的一般买受人是不能阻碍申请执行人实现担保物权的。(参考(2020)最高法民终1132号、(2021)最高法民申1131号、(2022)豫民申 2260 号等)

结语

执行异议与复议程序兼顾执行效率与公正的双重价值,兼顾保护执行申请人利益、司法裁判的执行力,与案外人权益的双重使命,在司法实务中如何准确的适用法律,保护法益,不仅需要更为完善的制度设计,明晰概念,定分止争,更需要执法者的智慧和良知的支撑。

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