1、不动产登记制度的历史演变

2、不动产登记的主要法律规定及其内在逻辑关系

3、不动产登记机关的审查责任

实务探讨：

1、不动产即不能移动之财产，如土地、房屋、海域、林木等定着物，由于这些财产一般投资较大，

功能作用与权利人的生产生活休戚相关，是社会管理的重要内容，历来为国内外民事立法所重视，

而且均适用不动产物权登记公示生效主义及其原则。

2、由于历史的原因，我国的不动产登记制度是在改革开放之后逐步完善的。自1994年

《房地产管理法》颁布之后，1997年《城市房屋权属登记管理办法》随之出台；自2007年

《物权法》颁布之后，2008年《房屋登记办法》随后出台；2014年颁布了《不动产登记暂行条例》

和《不动产登记暂行条例实施细则》；2021年《民法典》施行后，《不动产登记暂行条例》和

《不动产登记暂行条例实施细则》继续适用。由此可见，在2007年《物权法》第九条确立了不动产登记

公示生效制度之后，房屋登记规则发生了很大变化；在《不动产登记暂行条例》实施之后，由之前房地

分别登记变为房地同时登记，提升了管理效能，更有利于不动产权利的实现和保护。

3、1997年《城市房屋权属登记管理办法》是在没有物权法定的立法背景下制定的，其作用和目的是服务

于城镇的房地产开发，所以，管理办法第二十七条“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查”

“凡权属清楚、产权来源资料齐全的，……核准登记，并颁发权属证书”，给登记机关设定的是“形式审查”

义务。2007年《物权法》第九条（被民法典二百零九条全部吸收）不仅确立了不动产登记公示生效制度，

第十二条（被民法典二百一十二条全部吸收）更是明确规定“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请

人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；

（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以

要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”显然，物权法已经改变了登记机关的形式审查职责。

4、2008年《房屋登记办法》虽然于2019年废止，但其第十八条对登记机关的“查验”“询问”职责有了

更加明确的规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申

请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请

登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。”

根据民事法律行为的意思表示原则，登记机关对申请登记双方的查验和询问针对的正是登记行为的真实性、

合法性，即进行效力审查和判断，第二十二条的不予登记情形也印证了这一职责。

5、2014年颁布了《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》并没有吸收《房屋登记办法》

第十八条的内容，但作为行政法规的《不动产登记暂行条例》第十九条规定的“实地查看”职责又给登记机

关设定了“对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、

利害关系人或者有关单位进行调查。”并在第二十二条中作出了相应处理：“登记申请有下列情形之一的，

不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解

决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其

他情形。”

结语：由此可见，不动产登记制度随着我国经济社会的发展发生着变化，但正是因为不动产登记公示制度

具有物权确认的作用，登记机关的审查职责也就必然涉及真实性和合法性的查验，这种严格的职责设定，

正是私法调整的物权处分行为能够获得公法保护的制度保障。

本期作者：贾楠律师