重点问题：

1、前期物业服务合同的性质

2、前期物业服务合同的起点与终点

3、前期物业服务合同的终止以及与业主物业服务合同的衔接

实务探讨：

1、随着城镇居民居住条件的改善，小区物业管理的好坏直接影响着居民的生活质量，以及安全感和幸福感。但由于物业管理是在商品房购买时就设定的在先责任，对购房者有强制缔约要求，虽然2021年颁布实施的《民法典》在合同编增加了物业服务合同，为物业服务合同提供了基本法的依据，但由于物业服务涉及房地产开发、购房者、物业服务人、业主、业委会等多方主体，现有法律法规仍规定的较为原则，实操中仍存在一些问题。

2、依据《民法典》修改的《河南省物业管理条例》第四十六条规定：“建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案前，应当按照划定的物业管理区域，通过招投标方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，提供前期物业服务。”该条设定了前期物业服务的起点，也设定了开发商选聘前期物业服务企业及签订的物业服务合同对购房者有效。可见，从合同理论而言，前期物业服务是商品房销售的前合同义务；从物权理论而言，未销售（交付）前的房屋其物权（尤其是控制管理权）仍归开发商享有，产生的物业服务费用由开发商承担。

3、《河南省物业管理条例》第四十七条规定，开发商在销售房屋即签订《商品房买卖合同》时就将《小区临时管理规约》《前期物业服务合同》作为附件，向购房者告知前业物业服务合同的内容、收费标准等，但并不要求业主直接与物业服务企业重新签订物业服务合同。这种规则源于诚信缔约义务和消费者的知情权。

4、现实中有些开发商在交房时才向购房者出示前期物业服务合同，并要求购房者直接与物业公司签订《物业服务合同》，承担物业合同中的义务，这符合《民法典》第二百七十三条业主的物业权利义务一致原则。但在业主与物业公司签订物业合同以后，开发商就该特定物业对应的合同义务是否转由业主承担，并没有法律的明确规定，只能遵从意思自治原则，看具体的合同约定。

5、《民法典》第九百四十条规定了前期物业服务合同终止情形：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。“此条虽然将“业主委员会”和“业主”均作为签订物业合同、终止前期物业合同的主体，但所签订物业合同的对象必须是“新的物业服务人”，而非前期物业合同中的物业服务人。因此，前条中出现的业主与前期物业服务人签订的合同是否产生终止开发商特定物业合同义务的后果，仍不能得出统一的结论。

6、如果前期物业服务合同到期，未选定新的物业服务人，《民法典》第九百五十条规定，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，业主应当承担物业费用。如果前期物业服务人拒不退出，因违反业主的意愿，依据《民法典》第九百四十九条规定，这种强行服务不构成无因管理之债，物业服务人不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费。

本期作者：贾 楠  律师